José de Oliveira Ascensão - A preservação do equilíbrio imobiliário como princípio orientador da relação de vizinhança


A PRESERVAÇÃO DO EQUILÍBRIO IMOBILIÁRIO COMO PRINCÍPIO ORIENTADOR
DA RELAÇÃO DE VIZINHANÇA(*)

Pelo Prof. Doutor José de Oliveira Ascensão

SUMÁRIO:
1. A carência dum princípio integrador do Direito da Vizinhança; 2. Delimitação das relações de vizinhança; 3. A responsabilidade sem acção; 4. A responsabilidade por factos lícitos; 5. A responsabilidade por factos ilícitos; 6. O preço do sacrifício ou oneração do direito alheio; 7. A reconstituição do equilíbrio imobiliário; 8. O concurso de pretensões; 9. Deveres de acção; 10. A relação jurídica real de vizinhança; 11. A atipicidade dos deveres de reconstituição do equilíbrio imobiliário; 12. Razoabilidade e dever de reconstituição do equilíbrio imobiliário. 13. CONCLUSÃO.

1. A carência dum princípio integrador do Direito da Vizinhança

O Direito da Vizinhança continua a ser um tema central da disciplina imobiliária. Se esmaecem os contornos que traduziam uma sociedade dominantemente agrária, avultam em contrapartida novos traços requeridos pela sociedade industrial e urbana. E pergunta-se mesmo até que ponto o Direito da Vizinhança pode ser chamado a contribuir para a defesa do ambiente, que tanto protagonismo ganhou nos nossos dias.

Não obstante, continuam envoltos em névoa os princípios orientadores do Direito da Vizinhança. A estruturação científica da matéria encontra obstáculo no casuísmo do articulado do Código Civil — casuísmo que aliás também se encontra em outras ordens jurídicas. Por isso, ou os autores se limitam à exegese das previsões legais ou formulam princípios de grande generalidade, quer enveredem pela aplicação de institutos gerais, quer pela busca de uma matriz autónoma. Têm-se todavia revelado insuficientes para cobrir sequer o campo especificamente abrangido pelo Código Civil sob a epígrafe “Propriedade de imóveis” (arts. 1344 e seguintes).

Assim, supôs-se encontrar esse fundamento nas emissões. Mas a emissão respeita apenas a um sector da vizinhança. Muitos actos praticados in suo que tenham ou possam ter reflexo sobre o prédio vizinho, como o corte de ramos e raízes que atravessem a linha divisória, escapam a esta categoria; ou só se lhe subsumem à custa de um desvirtuamento do conceito de emissão que lhe retira toda a utilidade, porque fica reduzido a mero sinónimo de interferência relevante sobre prédio vizinho.

Também se recorre ao abuso de direito. Mas, além do carácter já por si difuso da categoria, a verdade é que o Direito de Vizinhança regula muitos aspectos em que não há nenhum exercício abusivo. A realização de escavações no próprio prédio, com todas as cautelas necessárias (art. 1348 CC), não tem nada de abusivo, e no entanto representa uma das matérias que ocorre necessariamente regular neste domínio.

É semelhante o recurso à boa fé. A boa fé objectiva permite estabelecer pautas de comportamento em conjunturas de relação. Mas o Direito de Vizinhança não disciplina apenas condutas. Quando se estabelece o regime de ramos e raízes que passam a linha divisória, por exemplo, não se encontra nada que lucre com o apelo ao princípio da boa fé.

Pode então retroceder-se para uma posição em que se busca integrar tudo no instituto da responsabilidade civil.

De facto, há várias referências na lei que podem ser invocadas neste sentido. Nomeadamente, nos arts. 1344 e seguintes CC fala-se muitas vezes em comportamentos, em danos destes derivados, em indemnização… Pareceria portanto haver aqui um filão bem mais promissor.

As dificuldades adensam-se quando se questiona se se manifesta ou não nessas hipóteses a categoria do ilícito.

Qualquer que seja a resposta, porém, a responsabilidade civil nunca seria por si um princípio suficiente para regular a vizinhança imobiliária. Quando se determinam as distâncias que as construções devem observar entre si (arts. 1360 e seguintes CC) não se disciplina a responsabilidade civil. É claro que a violação da regra legal pode originar responsabilidade civil, mas aqui como em todo o Direito. Não é a responsabilidade civil que nos dá a chave da compreensão do instituto.

Isto não significa que a responsabilidade civil não intervenha. Significa que não está em condições de dar uma fundamentação global do Direito de Vizinhança.

A jurisprudência alemã procurou um princípio unificador que lhe permitisse encontrar a disciplina de casos não previstos na lei. Encontrou-o na comunidade de vizinhança (nachbachliches Gemeinschaftverhältnis). Este lema permitiu-lhe expandir a regulação jurídica a casos não previstos. A doutrina está dividida, apoiando uns (1), outros criticando e pretendendo que àquelas soluções se chegaria por aplicação dos princípios e regras estabelecidos (2).

Supomos que a “comunidade de vizinhança” se limita a um pseudo critério. Sobre a relação fáctica de vizinhança constrói o Direito a relação jurídica real de vizinhança. A afirmação de uma comunidade de vizinhança referir-se-ia à realidade fáctica (3), mas nem sequer reflecte a relação jurídica global de vizinhança. Ainda que a traduzisse, não daria um critério material de valoração dos conflitos de vizinhança e consequentemente, não daria a chave de solução dos casos não previstos. Seria muito menos elucidativo do que falar simplesmente na função social que grava os direitos reais sobre imóveis.

Verificamos assim, sem ser necessário aprofundar muito, que várias explicações gerais apresentadas para descodificar a matéria falham patentemente o alvo.

Voltemos então ao início. Recoloquemos o Direito de Vizinhança, para a partir daí indagar, examinando as várias regras que nele podem ser integradas, a que categoria geral podem ser atribuídas. Na progressão, verificaremos se se detecta algum princípio próprio do Direito da Vizinhança, com carácter explicativo genérico, de molde a integrar a matéria que os institutos comuns deixam de fora.

2. Delimitação das relações de vizinhança

O Direito de Vizinhança pressupõe, necessariamente, uma relação de vizinhança.
É óbvio. Mas há que distinguir vizinhança e contiguidade. O conceito de vizinhança é relativo: é vizinho o prédio cuja utilização pode entrar em conflito com a esfera reservada a outro titular imobiliário. É tema que não podemos aqui aprofundar.

Para disciplina da vizinhança estabelece a lei regras, que fundam relações jurídicas. Em geral derivam delas obrigações para um dos titulares em presença; podem também implicar sujeições ou ónus. Por outro lado, essas relações moldam em abstracto posições recíprocas: sobrepõem-se a relações de conteúdo inverso, pois o sujeito activo de uma é por outro lado o sujeito passivo de outra. Assim, A não pode plantar sebes vivas no limite do prédio com B sem primeiro colocar marcos divisórios (art. 1359/1 CC), mas sobre B recai idêntica restrição. Já em concreto o conteúdo das situações jurídicas pode ser diverso, pois depende do estado dos lugares (4).

Também não está nos nossos objectivos fixar quem são os sujeitos da relação de vizinhança. A lei fala genericamente em proprietários. Assim faremos também apesar do acanhado da categoria; ou então falaremos mais genericamente em titulares, para evitar embrenharmo-nos em mais esta questão.

Fazendo então incidir a nossa atenção sobre os preceitos dos arts. 1344 e seguintes CC, que reconhecidamente constituem o maior manancial do Direito da Vizinhança, logo verificamos que bom número deles não tem que ver com esta matéria, porque não pressupõe uma relação de vizinhança.

É o que se passa logo com o art. 1344, que regula os limites verticais de cada prédio; e com o art. 1345, sobre coisas imóveis sem dono conhecido. Isto porque o código regula nesse capítulo a propriedade de imóveis e não apenas as relações de vizinhança.

Prosseguindo, encontramos os arts. 1376 a 1379, que regulam o fraccionamento, e o art. 1382, sobre o emparcelamento. Não respeitam à vizinhança. Neste último, por exemplo, prevêem-se operações destinadas a unificar prédios pertencentes ao mesmo titular. Poderá haver proximidade de prédios, mas não se pressupõe relação de vizinhança.

Também o art. 1383, que considera abolidos os atravessadouros que não se mostrem estabelecidos em proveito de prédios determinados, exclui justamente os casos em que há uma relação de vizinhança a justificar a passagem. Não respeita pois à nossa matéria.

Não vale a pena continuar, pois caso contrário tombaríamos no casuísmo. Basta o critério geral, que aliás é palpável. Não há relação de vizinhança se não há:

— vizinhança, por faltar uma relação espacial entre imóveis com esta índole
— relação, pois sobre aquela se alicerça uma relação jurídica, que falha quando não há titulares diferentes em confronto.

Restam os outros casos, que são ainda muitos. E além disso, há todas as relações de vizinhança que são reguladas noutros lugares, dentro ou fora do código. Por exemplo, o art. 1343 CC, situado imediatamente antes do capítulo sobre propriedade de imóveis, prevê uma verdadeira relação de vizinhança. Regula o prolongamento de edifício por terreno alheio, o que cria uma relação entre os titulares dos imóveis, fundada na vizinhança e regulada juridicamente como tal.

Como proceder então?

A demarcação prévia a estabelecer é com a responsabilidade civil. Vamos então verificar se encontramos casos de relação material de vizinhança que a lei regule pelo enquadramento nas categorias da responsabilidade civil.

Mas a responsabilidade civil pode revestir ainda três modalidades:

— responsabilidade sem acção
— responsabilidade por actos lícitos
— responsabilidade por ilícito

Vamos compulsá-las sucessivamente, começando pela responsabilidade sem acção.

3. A responsabilidade sem acção

Chamamos responsabilidade sem acção à chamada responsabilidade objectiva. Esta é muito mais que uma responsabilidade sem culpa — que é o que se quer exprimir quando se fala em responsabilidade objectiva por contraposição a responsabilidade subjectiva. É uma verdadeira responsabilidade sem ilícito. E mais radicalmente ainda, é uma responsabilidade sem acção, no sentido que para o direito só releva que um dano tenha sido causado, mesmo que não haja acção humana. Com isto se distingue da responsabilidade por factos lícitos, que é uma responsabilidade por acção, embora a acção seja lícita.

Haverá na nossa ordem jurídica casos de responsabilidade sem acção no Direito da Vizinhança?
Logo nos ocorrerá a actio de effusis et deiectis — a que grava o titular de direito sobre o imóvel donde caírem ou forem lançados objectos, se estes causarem danos. Esta figura persiste em várias ordens jurídicas modernas.

Mas a matéria nada tem que ver com o nosso tema, porque esta responsabilidade é estabelecida perante qualquer pessoa. Engloba o dano ao vizinho como engloba o causado a quem o não for. É pois independente da relação de vizinhança.

Consideremos agora o art. 1350 CC. Prevê o perigo de ruína da construção, se do desmoronamento puderem resultar danos para o prédio vizinho. Aqui há efectivamente uma relação de vizinhança. Isso torna-se mais claro ainda pelo confronto com o art. 492, que regula os danos causados a qualquer pessoa pela ruína do edifício.

Mas o art. 1350 só prevê a possibilidade de se exigirem as providências necessárias para eliminar o perigo. Não há qualquer referência a reparação de danos; nem sequer consta da previsão a causação de danos. Portanto, também aqui não se regula uma responsabilidade sem acção.

Passemos ao art. 1348 CC. Respeita às escavações. São livres, desde que não privem o prédio vizinho do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra (n.° 1). Logo porém que venham a padecer danos, os proprietários vizinhos são indemnizados, ainda que tenham sido tomadas na escavação as precauções julgadas necessárias.

Aqui temos verdadeiramente danos em prédio vizinho e a previsão da indemnização destes. Mas continua a não haver responsabilidade sem acção, porque na origem está a acção do autor das escavações. O que há é responsabilidade por acto lícito, que é figura que examinaremos a seguir.

Outras hipóteses duvidosas serão referidas na continuação. Mas, para encurtar razões: não encontramos na lei portuguesa nenhum caso em que as relações de vizinhança desencadeiem responsabilidade sem acção.

Daqui resulta que as explicações que foram dadas, tendentes a encontrar na base das relações de vizinhança situações de “responsabilidade objectiva” ou de “responsabilidade pelo risco”, não reflectem a disciplina legal.

4. A responsabilidade por factos lícitos

Constam da lei portuguesa várias previsões de responsabilidade por factos lícitos, no domínio da vizinhança.

Tomemos o art. 1349 CC, epigrafado “passagem forçada momentânea”. Permite-se a penetração no prédio vizinho, quando indispensável para reparar edifício ou construção ou retirar coisas próprias que acidentalmente nele se encontrem. Mas o n.° 3 determina: “Em qualquer dos casos previstos neste artigo, o proprietário tem direito a ser indemnizado do prejuízo sofrido”.

Os actos autorizados por lei são lícitos, por definição: uma colocação de andaime sobre edifício alheio para estes fins, por exemplo, é lícita. Não obstante, a lei manda indemnizar os prejuízos que venham a ser causados no prédio vizinho.

Aqui há pura responsabilidade civil, mas é uma responsabilidade por actos lícitos. Não é uma anomalia do Direito da Vizinhança; assim se passa também no estado de necessidade, por exemplo (art. 339 CC). A lei pode autorizar um acto, mas impor a quem o pratica em benefício próprio a indemnização dos prejuízos que cause a terceiros, estranhos à situação.

A indemnização que se refere respeita integralmente à responsabilidade civil. É uma indemnização dos prejuízos causados, aliás expressamente referidos no preceito. Tem por isso a função geral de ressarcir danos.

O prejuízo a ressarcir é todo o que resulte da prática do acto lícito. Não há nenhuma razão para o restringir ou ampliar, na falta de apoio legal (5).

Isto nos leva também a concluir que não há apenas que deixar os prédios no estado em que se encontravam primeiro. Há que reparar todo o dano. Mesmo danos que independam da materialidade dos lugares devem ser indemnizados, por incidência dos termos gerais da responsabilidade civil.

E assim, se da penetração no prédio vizinho resultaram lucros cessantes, por o dono deste não ter podido utilizá-lo para o fim a que se destinava (6), estes devem ser ressarcidos.

Generalizando, diremos que na responsabilidade por factos lícitos no domínio da vizinhança não encontramos razão para conceber sequer uma responsabilidade civil que se afaste do regime geral desta. É responsabilidade civil, pura e simplesmente.

Por isso, é aplicável a outros aspectos da responsabilidade civil o que dissemos sobre o prejuízo a indemnizar, nomeadamente no que tange ao nexo de imputação.

Tal como a responsabilidade não deve ser atenuada, não há motivo também a agravar.
A questão põe-se com acuidade sob a referência ao caso fortuito ou de força maior.

Damos o seguinte exemplo: os materiais transportados através do terreno vizinho para reparar o prédio próprio provocaram uma reacção química desconhecida sobre os transgénicos que aí se cultivavam.

Se essa reacção representa uma anomalia, que mereça a qualificação de caso fortuito ou de força maior, por resultar de uma cumulação extraordinária de circunstâncias, o nexo de imputação soçobra. Nos termos gerais da responsabilidade civil, o titular do prédio beneficiado não será obrigado a ressarcir aquele prejuízo.

Poderá parecer uma estranha consequência, mas é justamente a resultante da integração na responsabilidade civil.

Se porventura estivéssemos perante uma responsabilidade por factos ilícitos, o interventor não seria responsável, se o prejuízo ao prédio vizinho resultasse de caso fortuito ou de força maior.

Por maioria de razão até, não o deve ser na responsabilidade por facto lícito. Seria inadmissível que quem age licitamente fosse tratado mais desfavoravelmente que quem age com dolo ou negligência.

Isto permite consolidar a afirmação que a responsabilidade por factos lícitos está sujeita, na falta de regra específica, ao regime geral da responsabilidade civil.

É elucidativo o art. 1347 CC, relativo a “instalações prejudiciais”.
O proprietário pode manter no seu prédio instalações que importem risco para os prédios vizinhos, desde que essas instalações tenham sido legalmente construídas ou administrativamente autorizadas (art. 1347/2 CC). O acto é pois lícito.

Mas logo que o prejuízo se tornar efectivo, deverão ser inutilizadas (n.° 2). É devida indemnização pelo prejuízo sofrido (n.° 3).

Temos de novo um acto lícito, mas deste resultam prejuízos para o vizinho. O regime de indemnização é então o geral.

Afasta-se destes princípios apenas o art. 1388/2. É lícita a utilização de águas particulares pelas autoridades administrativas para combater incêndio ou calamidade pública. Porém, se da utilização da água resultarem danos apreciáveis, têm os lesados direito a indemnização, paga por aqueles em benefício de quem a água foi utilizada. O preceito é atípico, até porque não é o vizinho quem pratica o acto lícito. Estabelece-se um verdadeiro dever de indemnizar, mas moderado, atendendo à relevância pública do perigo a que se ocorre. Por isso se realiza também uma redução do círculo dos danos a indemnizar, ao exigir-se que se produzam “danos apreciáveis”. Há uma restrição suplementar, em relação às regras básicas da responsabilidade civil.

5. A responsabilidade por factos ilícitos

Também surgem nas relações de vizinhança previsões de responsabilidade por factos ilícitos.
O próprio art. 1347 CC, relativo a instalações prejudiciais, oferece uma manifestação desta ordem. Proíbe no seu n.° 1 a construção ou manutenção de instalações de substâncias “que possam ter sobre o prédio vizinho efeitos nocivos não permitidos por lei”. Logo, quem o fizer pratica um acto ilícito. Sobrevindo prejuízo, o n.° 3 sujeita o titular à indemnização do prejuízo sofrido, quer o acto fosse ilícito (n.° 1) quer lícito (7).

De facto, não é de estranhar que, quando um proprietário actua ilicitamente e há repercussão sobre os prédios vizinhos, se apliquem os princípios gerais da responsabilidade civil. Nenhum motivo haveria para o isentar.

O art. 1352/2 CC traz-nos uma figura importante.
O proprietário cujo terreno seja atravessado por curso de água deve despojar o prédio de materiais cuja acumulação ou queda estorve o curso das águas com prejuízo de terceiro. Veremos qual o nexo com a relação de vizinhança (8).

Porém, o n.° 3 termina: “sem prejuízo da responsabilidade que recaia sobre o autor dos danos”.
Também aqui, temos uma verdadeira figura de responsabilidade civil, agora por factos ilícitos, que se rege pelos princípios comuns.

6. O preço do sacrifício ou oneração do direito alheio

Das figuras de responsabilidade civil se devem distinguir outras hipóteses, que também se manifestam nas relações de vizinhança e em que a lei fala igualmente numa indemnização.

A composição do conflito de vizinhança é realizada por vezes mediante a concessão a um dos titulares do poder potestativo de adquirir um direito, à custa do titular vizinho. O sacrifício do titular vizinho tem contrapartida naquilo a que a lei chama a indemnização, para compensar a amputação que sofreu. Mas essa indemnização é independente da alegação ou prova de quaisquer outras incidências danosas sobre o património do titular sacrificado.

Comecemos pelo art. 1558 CC, relativo a “Aproveitamento de águas para fins agrícolas”, que dispõe que o proprietário que necessita de água pode aproveitar as águas dos prédios vizinhos que estiverem sem utilização, “pagando o seu justo valor”.

Há aqui um benefício, obtido mediante a apropriação de águas que em princípio estariam reservadas ao vizinho; mas essa utilização tem como contrapartida uma indemnização.

Será manifestação da responsabilidade civil? Não é. Não se está a perguntar qual o prejuízo global trazido ao património do onerado, com todas as implicações que isso poderia trazer. Só se pergunta qual o valor das águas de que ele se apoderou. Isto mostra que o que verdadeiramente está em causa é um preço: o preço das águas. Fixa-se o valor correspondente às águas de que o beneficiário passou a fruir.

Sendo assim, esta matéria deve ser aproximada, não da responsabilidade civil, mas da expropriação por utilidade pública.

Também na expropriação por utilidade pública se fala na “justa indemnização” que deve acarretar. Mas essa indemnização não se confunde com a decorrente da responsabilidade civil. A indemnização representa a contrapartida da ablação realizada, portanto o preço da coisa de que o titular se viu privado (9).

Também aqui há um pagamento, que representa o preço da água de que o vizinho se apoderou. Não pode falar-se de expropriação, porque esta é referida a bens imóveis e as águas, separadas do seu leito ou curso, são móveis, mas o esquema de funcionamento é idêntico.

As servidões coactivas propiciam que aprofundemos esta problemática.
A lei permite em vários casos a imposição de servidão sobre o prédio vizinho.

Tomemos então a figura paradigmática, que é a da servidão legal de passagem (arts. 1550 a 1556 CC).
O art. 1550 atribui ao proprietário de imóvel absoluta ou relativamente encravado a faculdade de exigir a constituição de servidão de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos.

Logo o art. 1551 restringe esta faculdade, permitindo aos titulares de certos prédios furtar-se a este encargo “adquirindo o prédio encravado pelo seu justo valor”.

Fala-se em indemnização: assim, o art. 1552, relativo ao encrave voluntário, determina que o proprietário que provocou o encrave terá de pagar o dobro da indemnização que normalmente seria devida.

O art. 1554 traz outro elemento novo: “Pela constituição da servidão de passagem é devida a indemnização correspondente ao prejuízo sofrido”.

Há aqui uma complicação. Já se não fala em justo valor. Pelo que haverá que perguntar se afinal a disposição não respeita à responsabilidade civil.

A questão renasce nas servidões legais de águas (arts. 1557 a 1563 CC). O art. 1557/1 fala só em “indemnização” em consequência dos aproveitamentos de águas alheias (10); mas nas verdadeiras servidões de escoamento já se refere a indemnização correspondente ao prejuízo que causarem (art. 1560/1, para a servidão de presa) ou que da obra resulte (art. 1561/1, para a servidão do aqueduto). Já na servidão de escoamento a fórmula é mais moderada, uma vez que se fala apenas em “prévia indemnização do prejuízo” (art. 1563/1).

Com isto poderia pôr-se em dúvida a demarcação desta matéria em relação à da responsabilidade civil, como nós fizemos. O argumento seria o de que se procederia a um verdadeiro ressarcimento dos prejuízos, e não ao pagamento dum preço. Mas, ao que cremos, não é assim.

Chamamos a atenção para o facto de a indemnização que se estabelece ser paga previamente: a lei determina-o expressamente nos arts. 1561/4 e 1563/1 CC. Se a indemnização é prévia, isso só pode significar que se procura regular um preço; não se espera que da servidão resultem prejuízos para só então se proceder à reparação dos prejuízos causados. Mas este seria justamente o pressuposto da função reparadora da responsabilidade civil (11).

No mesmo sentido leva o confronto com outras hipóteses. Seja o caso das servidões administrativas, que são reguladas pelo Código das Expropriações (art. 8). Estas servidões constituem-se quando necessárias à obtenção de fins de interesse público (n.° 1); e originam o direito a indemnização quando:

— inviabilizem a utilização que vinha sendo dada ao bem (12)
— anulem completamente o seu valor económico.

Não nos interessa aprofundar esta situação, até porque se reflectem nela traços particulares. O que é importante é observar que não se está perante a categoria prejuízo, pressupondo uma repercussão geral sobre o património do titular. A atenção fixa se sobre o bem, autonomamente tomado. É o valor desse bem que é indemnizado. É pois um preço, a fixar dentro dos parâmetros que se retiram da lei.

O art. 8/3 do Código das Expropriações manda aplicar à fixação desta indemnização os princípios do Código — portanto, os princípios aplicáveis às expropriações. Confirma a nossa posição, pois acabamos de qualificar a indemnização na expropriação como um preço.

Ora bem: tudo aconselha a reconduzir a indemnização em contrapartida da constituição de servidão administrativa ao paradigma da expropriação por utilidade pública. Aqui já não há sequer o afastamento resultante de o objecto não ser imóvel, que encontrámos em certas utilizações de águas; aqui os bens e direitos em presença são imobiliários. A analogia das situações é grande.

Por isso há que conceber um instituto da expropriação por utilidade particular, paralelo ao instituto da expropriação por utilidade pública. Há do mesmo modo a ablação forçada dum direito ou faculdade imobiliário, em benefício de uma função que se considera socialmente mais relevante (13).

Este último elemento é importante. As situações em que um titular tem o direito potestativo de fazer reverter para si um bem alheio, ou de constituir uma oneração sobre prédio alheio, são profundamente marcadas por razões de interesse geral. Concretizam assim a função social da propriedade.

Também por esta razão nos parece dever concluir que é o preço do bem que afinal está exclusivamente em causa. As preocupações típicas da responsabilidade civil estão aqui ausentes (14). Deparamos antes com relações de vizinhança que permitem a expropriação ou apropriação coactiva de elementos do prédio vizinho, fundadas numa utilidade social (15).

Está assim caracterizado mais um tipo de pauta de solução de conflitos de vizinhança. Tem já a característica de ser autónoma, em relação à responsabilidade civil.

7. A reconstituição do equilíbrio imobiliário

Mas a solução tipicamente caracterizadora da relação de vizinhança não é ainda esta.
A lei parte de uma noção de equilíbrio imobiliário. Prédios vizinhos, dissemos, são aqueles cuja utilização pode entrar em conflito com a esfera reservada a outro titular imobiliário. Mas a lei não desconhece que em cada tempo há um equilíbrio imobiliário reinante que toma como base da disciplina que estabelece. Procura antes de mais evitar rupturas desse equilíbrio. A preocupação crescente com a ecologia veio reforçar grandemente esta fundamentação (16).

Cada titular não está vinculado a impedir que elementos naturais alterem a situação imobiliária estabelecida, nem a corrigir a acção destes. Mas já não pode influir com a sua conduta na quebra desse equilíbrio.

Consideremos o art. 1328 CC, sobre o aluvião. A natureza, muito embora nos dê o critério da imobilidade, é também móvel: até as montanhas se deslocam. Não podem ser responsabilizados por aquilo que a corrente arrastar (imperceptivelmente, no dizer da lei) nem o titular a quo nem o titular ad quem. Os confins dos prédios podem assim ir-se alterando, sem que o equilíbrio imobiliário se quebre.

Um passo mais. Suponhamos que uma porção conhecida de terreno é arrastada e arrojada sobre prédio alheio: temos a avulsão, regulada no art. 1329 CC. O proprietário superior não incorre em deveres em consequência desta vicissitude natural. Não pode nomeadamente ser obrigado a remover a porção arrojada; mas pode reivindicá-la e retomá-la à sua custa.

Esta decorrência da situação dos lugares pode ser generalizada. Tomemos o art. 1375 CC, relativo à reparação e reconstrução do muro. É uma situação de vizinhança que é regulada e que deverá conduzir a uma reconstituição, em caso de desabamento do muro. Pode porém a lei, sem abandonar o princípio do equilíbrio imobiliário, distribuir desigualmente os encargos (n.° 1). No extremo, leva a imputá-los a um só condómino, se a ruína do muro provier de facto de que só um dos consortes tire proveito (n.° 4).

Há que extrair o princípio: cada vizinho pode agir livremente in suo, no respeito das normas específicas vigentes. Mas não o pode fazer à custa da condição natural preexistente do prédio vizinho. Se o fizer, terá de reconstituir a situação primitiva, independentemente de qualquer consideração de responsabilidade civil.

8. O concurso de pretensões

A situação só ficará devidamente esclarecida se tivermos presente a figura do concurso de pretensões.
Fixemo-nos na previsão que parece básica: a da realização de escavações no próprio prédio, que possam perturbar a situação material do prédio vizinho.

O art. 1348 CC regula a matéria, como vimos já (17). Confere ao proprietário o direito de fazer estas escavações, desde que não prive os prédios vizinhos do apoio necessário para evitar desmoronamentos ou deslocações de terra.

A pergunta agora é: e deve a situação imobiliária preexistente rompida ser reconstituída, a cargo do titular que realizou as escavações, mesmo que este tenha tomado todas as cautelas recomendadas?

O art. 1348/2 apenas nos diz que os proprietários vizinhos serão então indemnizados pelo autor da escavação, logo que venham a padecer danos.

Não havendo uma responsabilidade sem acção, só poderia tratar-se de responsabilidade por factos lícitos. Não há efectivamente razão para que aquele que prossegue a própria vantagem, em actividade que traz risco para o prédio vizinho, não indemnize os danos causados.

Sendo assim, pareceria que tudo se reduz a uma problemática de responsabilidade civil. É assim que o Ac. da Relação do Porto de 12 de Novembro de 1998 (18) determina que em caso de danos causados por uma empreitada de construção em prédio vizinho, o dono da obra, como proprietário, mantém os deveres inerentes, nomeadamente os relativos à responsabilidade por danos.

Simplesmente, há mais que isso, que não é já objecto do acórdão porque não era necessário no caso concreto. Há também a rotura do equilíbrio imobiliário que então se produziu. Neste caso, a solução primária está na repristinação do estado dos lugares, à custa de quem provocou a alteração.

Como se conjuga isto com a responsabilidade civil? Haverá duas pretensões concorrentes e parcialmente sobrepostas. A pretensão obrigacional, fundada na responsabilidade civil, abrange aspectos, como os prejuízos eventualmente causados a coisas móveis que se encontravam no prédio vizinho, que nada têm que ver com a relação de vizinhança.

Mas há também a pretensão real, típica da relação de vizinhança. Esta pode abranger aspectos que são cumulativamente cobertos pela pretensão obrigacional. A pretensão real (19), dirigida à repristinação dos lugares, satisfaz simultaneamente em parte o conteúdo da pretensão obrigacional. De facto, reconstituída a situação primitiva, o dano causado ao prédio vizinho fica parcialmente reparado.

A pretensão real limita-se porém à repristinação; e impõe esta, com mais energia ainda que a pretensão indemnizatória. É verdade que também a reconstituição natural é a modalidade de indemnização preferida por lei, mas aqui a repristinação é intrinsecamente imposta pela própria natureza do objectivo prosseguido (20).

O cúmulo de pretensões explica o acórdão da Relação do Porto acima referido. O acórdão, embora se refira aos deveres do proprietário, ocupa-se exclusivamente com a questão da responsabilidade civil. Qualquer que seja a solução a dar a esta, há outro plano, independente, que é o da relação imobiliária. Esta subsiste e pode ser actuada autonomamente em relação à pretensão de indemnização. A diferença de conteúdo e regime jurídico realça bem a importância desta cumulação de pretensões (21).

9. Deveres de acção

O princípio da preservação do equilíbrio imobiliário abrange apenas as consequências trazidas pela actuação (positiva) do titular? Ou pode impor mesmo deveres de acção, portanto deveres positivos de conduta quando esse equilíbrio for quebrado?

Genericamente: pode enunciar-se o princípio segundo o qual, quando houver alteração do equilíbrio imobiliário, o titular deve restaurar o statu quo?

A afirmação sem mais de um dever de reconstituir a situação antecedente nunca poderia ser aceite.
Suponhamos um terramoto, que abre fendas profundas, provoca desabamentos que passam as extremas dos prédios, altera o curso anterior das águas… Independentemente de previsão legal, os vizinhos a nada estão obrigados, porque não lhes cabe corrigir a natureza. Portanto, não há um dever genérico de agir.

Mas se imaginarmos uma situação diferente, já nos inclinamos para uma solução diferente também.
Se um proprietário deixa o prédio completamente ao abandono; se nele se acumulam detritos e animais nocivos; se dele se exalam cheiros nauseabundos — então já nos parece que os vizinhos podem exigir que se ponha termo à situação.

Onde está a diferença? Na circunstância de o titular não exercer o direito em termos normais, correspondentes à função social da propriedade. Então a omissão é ilegítima (art. 334 CC), porque o titular não pode actuar, mesmo in suo, de molde que se repercuta negativamente sobre os prédios vizinhos. Há então, por força da necessidade de restabelecer o equilíbrio imobiliário, um dever de acção, e não só de omissão.

Um passo mais e chegamos a um caso complexo: o escoamento natural das águas (art. 1351 CC). Os titulares não podem quebrar esse equilíbrio, seja impedindo que a água deflua, o que provocaria o alagamento do prédio superior, seja agravando-o, o que quebraria o equilíbrio estabelecido no prédio inferior.

Porém, factos da natureza podem impedir o fluir natural das águas: o bloqueamento do curso de água pela acumulação de detritos pode ameaçar ou prejudicar terceiros. O art. 1352 CC prevê a matéria, embora em termos que se prestam a dúvida.

Pensamos todavia que o dono do prédio tem o dever de preservar o equilíbrio imobiliário. Aqui não há apenas um fenómeno natural que se vá repercutir nos prédios inferiores; concorre já uma conduta — no caso omissiva — do dono do prédio superior, que é relevante para essa repercussão. O art. 1352 preocupa-se com a repartição das despesas, mas não deixa de prever também a obrigação do dono de fazer os reparos precisos (n.° 1), em alternativa à tolerância a que outros o façam.

É também importante a hipótese do art. 1350 CC: ruína da construção. Havendo perigo da ruína dum edifício, que ameace o prédio vizinho, o titular deste pode exigir as providências necessárias para eliminar o perigo.

Tudo isto está dentro do esquema até aqui desenvolvido: uma administração normal engloba a prática dos actos necessários para evitar o desmoronamento do edifício sobre prédio alheio.

A dificuldade vem porém de o art. 1350 referir a exigência à “pessoa responsável pelos danos nos termos do artigo 492.°”. Ora o art. 492 regula a responsabilidade pelos danos causados do proprietário ou possuidor do edifício ou de qualquer outra obra que desabe. Pelo que pareceria que se estava perante mera questão de responsabilidade civil.

Mas não é assim. Este mesmo preceito permite proceder a uma distinção muito importante.
O código, no seu casuísmo, regula situações específicas, sem sistematização adequada nem elaboração de princípios gerais. Por isso surgem-nos misturadas questões de responsabilidade civil e questões verdadeiras de Direito da Vizinhança.

O art. 1350 preocupou-se sobretudo com a responsabilidade civil. Mas isso não quer dizer que não haja também uma questão específica de vizinhança.

O titular de direitos reais sobre a construção está objectivamente vinculado a evitar neste caso o desabar daquela, seja ele ou não a pessoa que estiver obrigada a reparar o eventual dano. É uma posição objectiva, independente de qualquer consideração de responsabilidade civil.

Configura-se também aqui a linha fundamental atrás assinalada (22): a da possibilidade de concurso de pretensões. Às pretensões próprias do Direito da Vizinhança podem acrescer pretensões emanadas da responsabilidade civil.

Podemos formular o princípio: cada titular está vinculado, não só a abster-se de praticar actos que quebrem o equilíbrio imobiliário, como a reparar a falta do exercício normal do seu direito, quando pela omissão desse exercício o equilíbrio imobiliário possa da mesma forma vir a ser quebrado.

O carácter objectivo dos deveres resultantes da relação de vizinhança permite assim um ponto de partida coerente, sem nenhuma confusão com a responsabilidade civil.

Esta realidade impôs-se igualmente a Manuel Henrique Mesquita, na sua dissertação sobre Obrigações Reais e Ónus Reais (23). Fala em situações em que o proprietário infringiu o estatuto do direito de propriedade, ficando obrigado automaticamente “a praticar os actos necessários a conformar a situação material com o regime fixado na lei” (24). Há efectivamente algo que resulta do estatuto real, como veremos de seguida, e não de considerações do Direito das Obrigações.

Também Carvalho Fernandes fala na defesa objectiva dos direitos reais, nomeadamente pelo que respeita à reconstituição do estado das coisas anterior à violação. Em termos gerais, não seriam aqui relevantes considerações de ordem subjectiva (25).

Em síntese: a actuação de cada titular no próprio prédio é, como princípio, livre. Logo porém que se quebre o equilíbrio imobiliário — por ter ruído o muro, se abrirem fendas no prédio vizinho, provocado o aluimento de terras, inundado… — recai sobre o agente o dever de reconstituir o equilíbrio imobiliário (26).

10. A relação jurídica real de vizinhança

As características específicas da obrigação de preservação do equilíbrio imobiliário decorrem da lógica específica das relações de vizinhança.

Aqui, ocupa lugar primacial o prédio. Os actos das pessoas interessam enquanto estas surgem revestidas da qualidade de titulares de direitos reais; se o não estivessem, haveria relações obrigacionais como quaisquer outras.

Os titulares de direitos reais sobre imóveis estão antes de mais sujeitos ao dever de preservar o equilíbrio imobiliário. A problemática ecológica só fará — a profecia é aqui pouco arriscada — reforçar esse dever.

A pretensão de reconstituição do equilíbrio imobiliário é uma pretensão real. Está integrada no conteúdo do direito real. Tem por isso um regime diverso das pretensões meramente obrigacionais, como as emergentes da responsabilidade civil.

As relações de vizinhança são relações jurídicas reais ou propter rem, que têm um regime muito particular. Mesmo em hipótese de violação, as pretensões delas resultantes não deixam de ter natureza real e ficar integradas no conteúdo dos direitos reais em presença. Como tal, transmitem-se com a transmissão do direito real sobre o imóvel prejudicado e são oponíveis ao titular do imóvel vizinho, por mais variações que haja na titularidade deste.

Analisámos longamente as relações jurídicas propter rem, embora não especificando o tema agora proposto, em As Relações Jurídicas Reais (27).

Desta sua natureza deriva que, em caso de violação, passa a pertencer ao conteúdo do direito real “lesado” esta pretensão à reconstituição. Fica pois sujeita a um regime real e não ao regime das obrigações fundadas na responsabilidade civil.

Ora, isto marca uma profunda diferença de situações obrigacionais, nomeadamente das emergentes da responsabilidade civil.

Se fosse uma obrigação de ressarcir danos, seria limitada à pessoa que os tivesse provocado. Caso esta alienasse o prédio, o adquirente a nada estaria obrigado, dentro dos princípios gerais da responsabilidade civil. Isto frustraria em larga medida a prevalência do equilíbrio imobiliário que se visa.

Tudo é diferente se se tratar de uma relação jurídica real, ou propter rem. A eventual obrigação integra-se no conteúdo do direito real, acompanhando este nas vicissitudes que sobrevierem. Por isso o novo titular fica vinculado como tal, por força do direito que adquiriu. Nada lhe pode ser exigido a título de responsabilidade civil. Já a título de situação imobiliária, ou de direito propter rem, responde como o titular antecedente.

Só se poderá libertar desse encargo, nos termos gerais das obrigações propter rem, abandonando o prédio ao vizinho reclamante (28).

Do mesmo modo, se o prédio vizinho for alienado, quem aparece agora com título para reclamar a repristinação é o proprietário actual, e não aquele que perdeu essa qualidade.

Acrescentemos que o facto de a mesma pessoa ter uma pluralidade de pretensões para satisfação do mesmo interesse (29) não tem nada de anómalo. Anómalo seria se se pudesse satisfazer duas vezes, ao que obviamente a ordem jurídica se opõe.

Suponhamos a situação do credor que tem o seu crédito titulado por uma letra.
O mesmo interesse substantivo passa a ter duas vias diferentes de satisfação, ou o direito de crédito subjacente ou o direito cartular.

E as pretensões emergentes podem dirigir-se contra a mesma pessoa ou contra pessoas diferentes — o segundo caso acontecerá necessariamente em decorrência da circulação da letra. Amanhã, o credor poderá accionar como devedor cambiário pessoa completamente estranha à relação originária.

Mas o direito substantivo básico não se perde com isso. Se o direito cambiário prescreve, ou por qualquer outra causa própria se extingue, a dívida subjacente não é afectada, porque não está sujeita às mesmas vicissitudes (30).

De facto, os direitos estão sujeitos a regime e vicissitudes diferentes, porque só o cumprimento de uma das pretensões se reflectirá sobre a subsistência da outra.

Temos assim um esquema, perfeitamente normal e universalmente aceite, de haver uma pluralidade de direitos para satisfação dum interesse que é fundamentalmente o mesmo.

Mas podem multiplicar-se os exemplos, designadamente no domínio da responsabilidade civil.
Algo de semelhante se passa na solidariedade passiva, pois o credor tem então um feixe de direitos contra os vários co-obrigados para satisfação do mesmo crédito.

De igual modo, de um facto causador de danos podem resultar vários títulos de responsabilidade. É frequente a cumulação de responsabilidade obrigacional e extra-obrigacional perante o mesmo lesado. E podem até as pretensões dirigir-se contra a mesma pessoa.

Miguel Teixeira de Sousa analisou com profundidade o concurso de pretensões, em particular com referência ao concurso de títulos de aquisição da prestação. Aí, dedica especial atenção ao concurso de responsabilidades subjectivas (31).

A pluralidade de situações jurídicas, seja contra a mesma pessoa ou contra pessoas diferentes, para satisfação do mesmo interesse, ou de interesses fundamentalmente idênticos, é assim um fenómeno comum no Direito, que não suscita a menor perplexidade.

No caso presente, temos que ao vizinho afectado podem caber pretensões reais e/ou obrigacionais. Essas pretensões podem dirigir-se inicialmente ao mesmo sujeito passivo ou logo a sujeitos passivos diversos, se quem provocou o desequilíbrio não tiver também a titularidade.

Pode também a pretensão real passar a dirigir-se contra outras pessoas, como acabamos de ver, ao examinarmos as vicissitudes das relações jurídicas reais.

11. A atipicidade dos deveres de reconstituição do equilíbrio imobiliário

Do que dissemos resulta que esta matéria respeita substancialmente ao Direito das Coisas; e, mais precisamente, ao Direito da Vizinhança. Submete-se por isso ao regime real próprio deste Direito.

Isto tem importantes consequências.
As relações jurídicas reais, de que as relações de vizinhança são modalidade, fazem parte do conteúdo dos direitos reais. Não estão porém sujeitas à tipicidade dos direitos reais: representam um conteúdo acessório, que pode ser objecto de disciplina autónoma. As relações que as partes assim criam têm igualmente natureza real, integram-se no conteúdo dos direitos reais a que respeitam e ficam sujeitas às vicissitudes próprias destes. É matéria que desenvolvemos nas nossas As Relações Jurídicas Reais citadas, para as quais remetemos (32).

Mas podemos falar ainda noutro sentido na atipicidade das relações de vizinhança.
Os casos de responsabilidade por factos lícitos e de responsabilidade sem acção são típicos. Só funcionam como geradores de responsabilidade civil quando regra especial assim previr.

Pelo contrário, o Direito de Vizinhança não tem nada de excepcional. Se descobrirmos o princípio geral a que se submete podemos, a partir dos casos previstos e do princípio que os anima, abalançarmo-nos à aplicação a outras situações, em que o princípio justificativo for o mesmo.

É evidente que aqui surge a dificuldade própria da aplicação de princípios ou cláusulas gerais — a menor segurança das soluções. Mas isso não é razão para abandonarmos este caminho, num Direito que é a cada dia mais valorativo e não taxativo. O que é necessário é trabalhar apuradamente o princípio reitor, para o tornar cada vez mais operacional.

Para esse apuramento do princípio, vamos procurar os limites. Examinemos agora os pressupostos gerais do dever de reconstituir o equilíbrio imobiliário, deixando o afastamento deste em caso de onerosidade excessiva para o número seguinte.

Os proprietários vizinhos não estão vinculados a pôr termo a toda a modificação sobrevinda que se desencadeie a partir do seu prédio.

Demos um exemplo: por força da erosão natural, uma massa de materiais desprendeu-se do meu prédio e foi cair no prédio inferior. Sou obrigado a removê-la?

A resposta é negativa. O art. 1329 CC regula a avulsão, que se verifica quando a corrente arrasta porção conhecida de terreno de um prédio, arrojando-a sobre outro prédio. Aí não se estabelece nenhuma obrigação a cargo do proprietário da terra; antes lhe dá um direito, o de reivindicar a porção deslocada.

O critério contido na lei é o seguinte: o proprietário é obrigado a remover os obstáculos ao livre curso das águas, que resultarem de facto seu ou tiverem origem no prédio (33); já não assim se os obstáculos tiverem origem acidental, ou na acção do próprio curso de água.

O proprietário só responde por factos seus, independentemente de qualquer consideração de culpa, ou por factos relacionados com a utilização do prédio, mesmo que realizada por terceiros.

Não responde porém por facto exteriores ao próprio exercício do direito, como seja pela obstrução causada por um caminhão que, da estrada, cai no leito da corrente. Estes obstáculos não têm já origem no prédio, no seu gozo, e não podem portanto ficar a cargo do proprietário.

O princípio ínsito nestes preceitos é generalizável a todas as hipóteses.
No centro está pois a relação jurídica global ou complexa de vizinhança. Esse desdobra-se em faculdades e em adstrições parcelares. É porém necessariamente seu conteúdo o dever de preservar o equilíbrio imobiliário; e de reconstituir esse equilíbrio, se porventura for quebrado por acções ou omissões praticadas no exercício do direito.

12. Razoabilidade e dever de reconstituição do equilíbrio imobiliário

No Direito não há absolutos. Também a imposição de reconstituir o statu quo não é absoluta.
Caso o fosse, levaria a extremos absurdos. Se, por efeito de escavações realizadas, a montanha vizinha desabasse, independentemente de ilícito, haveria a obrigação de reconstituir a montanha. Seria uma tarefa desumana, que faria esquecer as finalidades que estão na ratio do desenho legal.

Vamos partir do art. 1396 CC. Dispõe que o proprietário que, explorando águas subterrâneas, altere ou faça diminuir águas de fonte ou reservatório destinado a uso público é obrigado a repor as coisas no estado anterior. Mas acrescenta: “não sendo isso possível deve fornecer para o mesmo uso, em local apropriado, água equivalente àquela de que o público ficou privado”.

Não há razão para que no Direito da Vizinhança, em que está primacialmente em causa um interesse duma pessoa individualizada, o regime seja mais gravoso para o titular que quando se tutelam interesses colectivos. O princípio que aflora neste preceito é um princípio geral.

Podemos chamar-lhe o princípio dos equivalentes. Se for anomalamente oneroso reconstituir o equilíbrio preexistente, o titular vinculado satisfaz a pretensão do vizinho mediante um equivalente. Se o novo equilíbrio for substancialmente equivalente ao anterior, de modo que nenhum interesse do vizinho possa justificar objectivamente uma solução diferente, a relação satisfaz-se com a constituição duma situação imobiliária equivalente à que foi eliminada. Por exemplo, reconstituindo a uma cota mais baixa o desnível existente entre os dois prédios.

Pode falar-se de um limite subjectivo do dever de reconstituir o equilíbrio imobiliário. Mas é mais preciso centrar esta matéria na onerosidade excessiva.

O art. 1396 CC prevê não ser possível repor as coisas no estado anterior. Não devemos entender o “não ser possível” no sentido de uma impossibilidade absoluta: abrange a onerosidade excessiva (34).

Para o comprovarmos, há que confrontar este preceito com o do art. 566/1, relativo à indemnização em dinheiro. Também no respeitante ao dever de indemnizar a lei dá prevalência à reconstituição natural; mas se a reconstituição natural não for possível ou for excessivamente onerosa para o devedor (35), é substituída pela indemnização em dinheiro.

Não haveria nenhum motivo para tratar mais asperamente o vizinho que aquele que está sujeito a responsabilidade civil. A preservação do equilíbrio imobiliário, recorde-se, é determinada independentemente de toda a consideração de culpa. Se o interesse objectivo do vizinho se satisfaz com o equivalente, não há que sacrificar o outro titular impondo-lhe algo mais gravoso (36).

Temos pois como primário o dever de o titular do prédio que está na origem do desequilíbrio reconstituir a situação imobiliária preexistente. Se não for possível (37), deve dar vida a uma situação substancialmente equivalente.

Pode porém acontecer que também não se alcance uma situação substancialmente equivalente, portanto uma situação que valorativamente corresponda ao equilíbrio imobiliário precedente, por isso ser impossível ou ser também excessivamente oneroso.

A solução não pode deixar de ser a do art. 566/1 CC, aplicado por analogia. Se na responsabilidade civil, em casos de impossibilidade ou onerosidade excessiva, a reconstituição natural é substituída por dinheiro, seria injustificado dar um tratamento diferente ao vizinho que está na origem do desequilíbrio imobiliário. Repare-se que no caso da responsabilidade civil se abrange a responsabilidade por factos ilícitos, enquanto que na relação de vizinhança se prescinde de toda a consideração de culpa. A aplicação do art. 566/1 CC a este caso tem assim a sustentá-la uma consideração de maioria de razão.

Como se trata de uma obrigação propter rem, o titular gravado pode desonerar-se até mesmo deste pagamento em dinheiro, mediante o abandono do prédio em benefício do vizinho. É um caso de abandono liberatório, que é uma figura de aplicação geral nas relações jurídicas reais. Remetemos para quanto dissemos a este propósito em As Relações Jurídicas Reais (38), para não alongar mais a exposição.

A reconstituição do estado dos lugares, e mesmo a subsidiária constituição dum equilíbrio imobiliário equivalente, não são pois princípios absolutos. Não se arrasa o titular com as consequências materiais de acções ou omissões no seu prédio que se vão repercutir sobre prédios vizinhos. Há limites que exprimem o bom senso e a razoabilidade que deve reinar nestas situações.

13. CONCLUSÃO

Quem aborda o Direito da Vizinhança pelo prisma da responsabilidade civil, erra. A disciplina legal não se dirige primariamente a resolver questões de ressarcimento. Naquilo que tem de específico pretende, isso sim, preservar quanto possível o equilíbrio imobiliário estabelecido.

Muito frequentemente, nas relações de vizinhança é prescrita uma obrigação de indemnizar. Esta obrigação de indemnizar nunca se baseia na responsabilidade sem acção (ou responsabilidade objectiva).

Todavia, consoante os casos, o fundamento dos deveres que emergem neste domínio pode ser:

1.° a responsabilidade por factos ilícitos;
2.° a responsabilidade por actos lícitos;
3.° o dever de pagamento do preço numa desapropriação por interesse particular;
4.° o dever, próprio do direito de vizinhança, de preservação do equilíbrio imobiliário.

A 1.ª categoria é atípica. Há dever de indemnizar sempre que se causem danos ilicitamente.
As vinculações resultantes da relação de vizinhança são também atípicas, mas têm um fundamento diferente. Sobre os titulares recai um dever de preservação do equilíbrio imobiliário, que os vincula nomeadamente a reconstituir o equilíbrio imobiliário preexistente, sendo isso exigível, quando o desequilíbrio for resultante da conduta que observaram no seu prédio.

Aqui, porém, a pretensão à indemnização não é uma pretensão pessoal, emergente da responsabilidade civil, mas uma pretensão real ou propter rem. Uma vez constituída, vincula seja quem for o titular do prédio onde se originou a alteração do equilíbrio imobiliário, em benefício de seja quem for o titular do prédio vizinho.

Nomeadamente, se se procede a uma construção e o empreiteiro provoca com culpa uma alteração da situação imobiliária do prédio vizinho, o titular deste tem em concorrência duas pretensões, com conteúdo e regime só parcialmente sobreposto:

1.° A pretensão pessoal, contra o empreiteiro, dirigida à indemnização de todos os danos causados;
2.° A pretensão real, contra o titular do direito real ou qualquer transmissário, dirigida à reconstituição do estado dos lugares.

Mas o dever de reconstituição do equilíbrio imobiliário não é cegamente actuado. Cessa quando for excessivamente oneroso, sendo substituído pela reconstituição de situação imobiliária substancialmente equivalente; ou, se esta for também excessivamente onerosa, pelo dever de prestar o equivalente em dinheiro.


Notas:

(*) Este trabalho é destinado aos Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Manuel Henrique Mesquita.

(1) É a posição dominante, no seguimento de Westermann. Cfr. Schwab / Prütting, Sachenrecht, 28.ª ed., C.H. Beck, 1999, § 28, n.° 351; Manfred Wolf, Sachenrecht, 19.ª ed., C.H. Beck, § 15, n.° 355 (mais matizadamente).

(2) No seguimento de Wolff / Raiser. Cfr. Baur / Stürner, Sachenrecht, 17.ª ed., C.H. Beck, 1999, § 25 II 9; Ernst Wolf, Lehrbuch des Sachenrechts, Carl Heymanns, 1971, § 3 IV (epigrafado enfaticamente: Kein “nachbarrechtliches Gemeinschafsverhältnis”).

(3) E mesmo esta forçadamente, porque não há comunidade nenhuma, apenas interacção.

(4) Cfr., sobre esta matéria, o nosso Direito Civil — Reais, 5.ª ed. (reimpressão), Coimbra Editora, 2000, n.° 116 II.

(5) Não cremos nomeadamente que o art. 339 CC, que estabelece um regime especial para o estado de necessidade, possa ser aplicado por analogia, porque aí relevam considerações especiais, centradas no perigo que pressiona o agente, que não valem aqui.

(6) A lei fala em passagem momentânea, mas é força de expressão: o que se quer dizer é episódica. A colocação de andaimes, por exemplo, provoca uma ocupação duradoura, que pode impedir ou estorvar a utilização adequada do prédio em que assentem.

(7) Isto porque o n.° 2 prevê situações em que a existência daquelas instalações é lícita. Do preceito resulta também a confirmação da identidade dos princípios da responsabilidade civil a aplicar nos dois casos.

(8) Porque a obra beneficia, ou beneficia também, outras pessoas, todos os beneficiários devem contribuir para as despesas. Mas isso não diminui o dever do proprietário do prédio onde aquele impedimento se verifique de o eliminar.

(9) Cfr. o nosso Direito Civil — Reais cit., n.° 194 I.

(10) E o art. 1558, como vimos, fala apenas no pagamento do “justo valor”.

(11) O art. 1552/2 CC, sobre encrave voluntário, é uma figura à parte. Não há aqui um mero preço, porque a indemnização é elevada ao dobro para ter função punitiva; mas também não há reparação de danos porque a indemnização é agravada em função da culpa ou contribuição do sujeito activo, e não em função de danos produzidos.

(12) Ou qualquer utilização, se o bem não estava a ser utilizado.

(13) Por exemplo, evitar a inutilização dum prédio por não haver acesso legal até ele.

(14) Sem prejuízo de se aproveitar alguma analogia de regulação, em hipóteses tópicas.

(15) Devemos acrescentar que há uma hipótese em que nos parece já que a solução deverá ser diversa: a do art. 1343 CC, relativo ao prolongamento de edifício por terreno alheio. O n.° 1 dispõe que o construtor que invadiu terreno alheio pode adquirir a propriedade do terreno ocupado, se tiverem decorrido três meses sobre o início da ocupação sem oposição do titular vizinho. Adquire porém, “pagando o valor do terreno e reparando o prejuízo causado, designadamente o resultante da depreciação eventual do terreno restante”.
Aqui a situação é diversa, porque há um facto do beneficiário na origem daquele prolongamento. A vantagem social resultante da unificação do solo e do edifício não faz esquecer aquela mancha original. Então a lei manda pagar o valor do terreno + o valor do prejuízo causado. Isso abre a porta a admitir o recurso à responsabilidade civil, seja lícito ou ilícito o acto de prolongamento do edifício realizado.

(16) Encontram-se já na jurisprudência referências expressas a uma fundamentação ecológica das decisões exaradas. Assim, o Ac. Rel. Coimbra de 12 de Abril de 1988 (Col. Jurispr. 98 II), num caso de emissões provocadas por um viteleiro, invoca um sério movimento ecológico a nível mundial para excluir o que não representaria hoje uma normal utilização.

(17) Supra, n.° 3, em que concluímos que não havia responsabilidade sem acção.

(18) Sumariado no BMJ 481, 539.

(19) Explicaremos melhor esta qualificação mais tarde.

(20) Não é porém um princípio absoluto, como teremos oportunidade de verificar.

(21) É curioso o Ac. Rel. Lx. 19 III 98, CJ 98 II, 98. Escavações provocaram danos em prédio vizinho, ocupado por um estabelecimento comercial. A locatária actuou em juízo contra o empreiteiro. O tribunal considerou que se tratava de caso de responsabilidade por acto lícito (correctamente), mas que a A., sendo locatária, apenas poderia pedir ao proprietário que intentasse a acção (ao que ele estaria vinculado como locador). Não deixou porém de observar que a locatária, sendo prejudicada, poderia intentar acção de responsabilidade civil, mesmo sem ser proprietária; mas os pressupostos desta não teriam sido satisfeitos naquela acção.

(22) Supra, n.° 8. É situação a que teremos oportunidade de regressar.

(23) Almedina, 1990.

(24) N.° 47, pág. 275.

(25) Lições de Direitos Reais, 4.ª ed., Quid Juris, 2003, n.° 86 II.

(26) É o princípio que enunciámos no nosso Direito Civil – Reais, cit., n.° 117. Falávamos aí do dever de respeitar o estado dos lugares. Preferimos hoje falar de preservação do equilíbrio imobiliário, pois a expressão tem um conteúdo mais rico.

(27) Morais (Lisboa), 1962. Sobre a violação duma relação jurídica real, cfr. os n.os 154 a 163.

(28) Manuel Henrique Mesquita, Obrigações Reais cit., n.os 54 e 55 nomeadamente, segue fundamentalmente este desenho. Abstemo-nos porém de atender à análise diversificada em que entra.

(29) Ou de interesses semelhantes.

(30) A este propósito cabe fazer uma referência ao Ac. STJ de 26.III.80 (RLJ 114.°, 35). Decidiu um caso em que a demolição dum prédio urbano deixou a descoberto a empena do prédio vizinho, provocando danos. O STJ considerou que a demolição não se fez com a diligência necessária, além de o agente ter prometido reparar os danos e ter falhado. Conclui assim pelo abuso de direito (art. 334 CC).
É importante sobre este acórdão ter recaído a crítica concordante de Menezes Cordeiro (Da Boa Fé no Direito Civil, Lisboa, 1984, II, n.° 76 IV) e a discordante de Antunes Varela (anotação na RLJ cit.), que defende tratar-se do dever geral de prevenção do perigo.
Não nos interessa a análise individualizada do caso do acórdão. Essencial é acentuar que antes de qualquer das outras qualificações, se deparava com mera questão abstracta e objectiva de Direito da Vizinhança, que é prioritária e independente de uma concreta verificação de abuso do direito. A demolição provoca uma ruptura do equilíbrio imobiliário, que surte por si o efeito de impor ao titular do prédio onde se originou a reconstituição daquele equilíbrio. Saber se essa vinculação real é cumulada com obrigações pessoais é questão subsequente. Em todo o caso, sempre diremos que esta é uma das hipóteses em que o recurso à figura do abuso do direito nada acrescenta ao não cumprimento duma obrigação, quer se refira à omissão das cautelas necessárias na demolição, quer à promessa não cumprida de reparar os danos.

(31) O Concurso de Títulos de Aquisição da Prestação, Lisboa, 1988, sobretudo págs. 313 a 330.

(32) Veja-se particularmente o capítulo sobre a natureza das relações jurídicas reais, ou propter rem, n.os 103 a 122.

(33) Nas condições já examinadas, supra, n.° 9, que englobam a omissão contrária à função social.

(34) Aqui nos afastamos de Pires de Lima / Antunes Varela, Código Civil Anotado – III cit., sub art. 1396, nt. 2, que falam em “não ser materialmente possível”.

(35) Ou ainda quando não repare integralmente os danos.

(36) O facto de o art. 566/1 distinguir a impossibilidade e a onerosidade excessiva e o art. 1396 não, explica-se pela diversidade de redactores dos anteprojectos; e sobretudo pela circunstância de no Direito das Obrigações aquelas duas situações se distinguirem quando se fala no não cumprimento.

(37) No que se inclui portanto a onerosidade excessiva.

(38) Ob. cit., n.os 181 a 200.

13/07/2024 01:45:54